Estruturas e estratégias de financiamento das operações urbanas consorciadas : uma análise propositiva

Abstract

Este trabalho investiga as estruturas e as estratégias utilizadas pelos governos municipais no financiamento das operações detransformações urbanísticas estruturais que se utilizam dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC. Os elementos motivadores da pesquisa residem na perspectiva de que é possível extrair maior valor dos ativos colocados à disposição de cada Operação Urbana Consorciada – OUC, de acordo com a forma utilizada, tornando-as mais eficientes do ponto de vista financeiro e contribuindo para melhorar a capacidade de investimento do Poder Público.Começando pela evolução do conceito do Solo Criado até a forma securitizada dos CEPACs, o estudo se dedica à análise das OUCs Água Espraiada, Faria Lima e Região do Porto do Rio de Janeiro, além de buscar elementos analíticos na Zone d'Aménagement Concerté – ZAC, instrumento urbanístico francês similar às nossas operações urbanas. A observação nos permite inferir que os resultados econômico-financeiros das OUCs guardam estreita relação com a estrutura desenhada pelo Poder Público, desde a definição da região alvo das intervenções até a escolha dos instrumentos utilizados para capturar (parte da) valorização imobiliária da região. Na última parte do trabalho é desenvolvida uma aplicação propositiva dos instrumentos urbanísticos e tributários brasileiros, observando os limites impostos pelo marco legal e regulatório, porém, sem abster-se da crítica decorrente. ______________________________________________________________________________ ABSTRACT

This work investigates the structures and strategies used by the Government in the financing of structural urbanistic transformations which use the Development Additional Potential Certificates – DAPC. The motive of the research is the perspective that it is possible to extract a greater value from the portfolio of the each Consociated Urban Operation – CUO, according to the used form, making these more efficient from the financial point of view and contributing to improve the investment capacity of the Public Administration. From the evolution of the Built Land definition to the securitized form of the DAPCs, the study dedicates to the analysis of the CUOs Água Espraiada, Faria Lima e Região do Porto do Rio de Janeiro and searches analytic elements in the Zone d'Aménagement Concerté – ZAC, a french urbanistic instrument similar to CUOs. The observation allows us to learn that the economic-financial results of the CUOs has a straight alignment with the structure designed by the Government, from the definition of the interventions target area to choosing the used instruments to capture (part of) the real estate value increase in the region. The last part of this work shows a propositional application of these Brazilian urbanistic and taxation instruments, according to the limits imposed by law and regulation, without avoiding the necessary criticism.