A expansão urbana no Distrito Federal e a dinâmica do mercado imobiliário : o caso do Gama

Abstract

A dissertação trata da expansão urbana no Distrito Federal, da dinâmica do mercado imobiliário e da relação da produção resultante da expansão vertical na RA II, Gama, com as demandas por moradia e aquisição para reserva de valor (especulação imobiliária). No contexto, são analisadas as forças atuantes na produção do espaço urbano e as práticas dos agentes sociais envolvidos no processo. Com a expansão do sistema capitalista, o espaço urbano e, efetivamente, as áreas metropolitanas engendram uma dinâmica marcada pela acumulação e lucratividade, onde o mercado imobiliário empreende transformações, definindo e redefinindo usos e acessos e alterando a organização espacial. A dinâmica urbana na área metropolitana congrega uma expansão rápida e dispersa no território, que ocorre por meio da expansão horizontal com a formação de novos núcleos residenciais e por meio da verticalização. O crescimento vertical em localidades urbanas do DF representa um aumento da oferta de moradia, dinamiza setores da economia local e pode atenuar processos de expansão horizontal. Por outro lado, cria condições para a realização de investimentos financeiros para a reserva de valor no setor imobiliário. Os planos de gestão urbana apresentam avanços pontuais e correspondem, também, ao marco jurídico que garante ao capital financeiro os meios de atuação para o empreendimento de mudanças na cidade. Considerada a fase de expansão urbana na Área Metropolitana de Brasília e a dinâmica do mercado imobiliário é realizado um estudo de caso no Gama, onde é analisada a produção imobiliária com edificações para habitação no antigo Setor de Indústrias, atualmente Setor Leste, mudança prevista no PDL, Lei nº 728/2006. A oferta imobiliária resultante da produção imobiliária atende à expectativa de uso efetivo para moradia para uma camada da população local e de investimento financeiro para a reserva de valor, onde atuam investidores do Gama e de demais localidades do DF. A nova área residencial configura-se como área privilegiada, formada por condomínios fechados, e indica tendências ao acirramento da estratificação residencial. A análise indica ainda que a produção imobiliária se relaciona a importância locacional e socioeconômica do Gama na Área Metropolitana de Brasília. Conclui-se ainda, que há a uma tendência para um temporário desaquecimento da atividade imobiliária no Gama face aos indícios de saturação temporária do setor. ______________________________________________________________________________ ABSTRACT

This study addresses the urban expansion in Distrito Federal, the dynamics of the real estate market, and the relationship between supply from vertical expansion and demands for housing and housing acquisition directed to a store of value (speculation) in the city of Gama. Factors that operate in the production of urban spaces and the social agents involved in this process and their actions are analyzed in the study. The expansion of capitalism creates in urban space, and effectively in metropolitan areas, a dynamic characterized by accumulation and profitability where the real estate market promotes transformations, defines and redefines uses and accesses, and changes spatial organization. Urban dynamics in the metropolitan area bring together rapid and dispersed expansion in the territory, which occurs through horizontal expansion with the formation of new residential areas and vertical growth. Vertical growth in urban areas of Distrito Federal represents increasing housing supply and promotion of some sectors of the economy and is able to mitigate horizontal expansion processes. On the other hand, vertical growth creates conditions for investments directed to the real estate market as a store of value. Urban management plans have been shown limited advances and correspond to the legal framework that ensures the financial capital means of action to promote changes in the city. The phase of urban sprawl in the metropolitan area of Brasilia and the dynamics of the housing market were factors considered for conducting a case study in the city of Gama. The case study aims to analyze the housing production which is associated to residential buildings currently being constructed where used to be an industrial area in the city of Gama and whose destination was changed by the Local Plan. The housing supply resulting from production of housing meets the expectations of effective use of housing for local people as well as financial investment directed to a store of value from investors from Gama and other locations in Distrito Federal. The new residential area is configured as privileged area formed by condominiums which indicate the worsening trends of residential stratification. Analyzes also indicates that housing production is related to socioeconomic and locational importance of Gama in the metropolitan area of Brasília. According to a current evidence of saturation of the real estate sector in Gama is still possible to conclude that there is a trend that points to a temporary reduction of real estate activity in that city.