A dinâmica relação entre autonomia e interdependência dos entes federados em materia de ordenamento territorial urbano : a validade da regulação municipal de loteamentos fechados e de condomínios urbanísticos

Abstract

A irregularidade fundiária no Brasil não é uma exceção, mas sim uma característica estrutural de nossas cidades. Espalhados por diversos municípios brasileiros, vários bairros foram (e, ainda, são) criados sem o prévio planejamento urbanístico e, quando o loteamento é eventualmente planejado, vários são os casos em que as unidades imobiliárias são criadas sem se respeitar o projeto de loteamento administrativamente aprovado conforme os rigores da vigente Lei Nacional de Parcelamento do Solo Urbano – Lei n. 6.766/1979. A tese tem por finalidade problematizar a repartição de competências legislativas dispostas na Constituição de 1988, especificamente quanto à regulação de temas afetos ao parcelamento do solo urbano, avaliando, sob a perspectiva do princípio da subsidiariedade, um almejado protagonismo, ainda carente de maior efetividade, dos Municípios no tratamento dessas matérias. O texto analisa, a partir de uma perspectiva dinâmica da relação entre autonomia e interdependência dos entes federados – ou seja, a partir da consideração de que se deve superar a tradicional visão de repartição estática de competências legislativas ou administrativas – o poder (tanto de índole legislativa quanto executiva) desempenhado pelos municípios brasileiros em matéria de parcelamento do solo urbano, dentro do espectro de competência concorrente em matéria de direito urbanístico (CF, art. 24, inc. I, e art. 30, inc. II). A tese busca problematizar as condições e formas pelas quais os municípios brasileiros vêm exercitando seus poderes legislativos e executivos em matéria de ordenação do território urbano e de regularização fundiária. A hipótese é a de que – a despeito da ampla autonomia e do protagonismo municipal (constitucionalmente previstos) em assuntos concernentes a parcelamento do solo urbano – a competência para legislar sobre tais matérias e para implementar ordenamento territorial deve ser mais bem exercida pelos Municípios, ou então, subsidiariamente por Estados e pela União. À míngua de lei federal em contrário, cada Município brasileiro, independentemente de suas condições econômico-sociais, tem autonomia para fixar limites mínimos e máximos de lotes urbanos, e quantidade mínima de área pública a ser entregue pelo empreendedor em cada projeto de loteamento. Compete ao Município (e não à União ou ao Estado-membro) autorizar ou vedar a implantação de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos em área urbana. Todavia, considerando a competência concorrente para legislar sobre direito urbanístico, e considerando a assimetria fática entre os entes da Federação, é possível que, no desempenho da confecção de normas gerais ou regionais, respectivamente, a União Federal ou os Estados-membros estabeleçam requisitos mínimos (como é o caso da exigência de “gestão plena”) para que os Municípios possam legislar sobre loteamentos fechados e condomínios urbanísticos. A tese aborda, também, a eventual competência municipal no licenciamento ambiental para fins urbanísticos e para disciplinar o planejamento territorial de áreas rurais.