Uma metodologia para estimar a mais-valia imobiliária decorrente de intervenções em infra-estrutura de transporte público

Abstract

Esta dissertação desenvolve uma metodologia para estimar a "mais-valia imobiliária", termo que designa a valorização dos terrenos de uma determinada região decorrente da implantação ou de intervenções em infra-estrutura de transporte público metroviário. Essa metodologia foi concebida a partir de uma revisão bibliográfica dos diversos impactos decorrentes da implantação de sistemas de transportes, onde optou-se por priorizar o estudo da infra-estrutura metroviária. O incremento do valor do solo decorrente da melhoria das condições de acessibilidade foi destacado como importante externalidade dessa infra-estrutura. A metodologia ora proposta pode ser utilizada como instrumento de planejamento urbano, base para instituição de parcerias público-privadas, ou para aplicação dos instrumentos urbanísticos previstos pelo Estatuto da Cidade (Lei nº. 10.251/2001), uma vez que possibilita determinar qual a contrapartida financeira a ser paga pelos beneficiários em função da valorização dos imóveis. Adotam-se como pressupostos necessários para o desenvolvimento dessa metodologia: o reconhecimento dos beneficiários da intervenção, que se dá pela delimitação da área de influência do projeto, por meio de aplicações de ferramentas geoestatísticas; e a estimação da valorização do solo urbano, pelo desenvolvimento de modelo de previsão do impacto no valor do solo, utilizando ferramentas estatísticas. A estimação da área de influência visa à quantificação dos terrenos que obtiveram mais-valia imobiliária a partir da interpolação do Índice de Influência, calculado por meio dos valores dos terrenos, e pelo Índice de Acesso, resultado do inverso da distância dos centróides dos terrenos às estações do metrô. O modelo de previsão é gerado a partir da regressão linear múltipla, utilizando como variáveis independentes - parâmetros físicos, socioeconômicos, de infra-estrutura e de acessibilidade; e como variável dependente o valor do metro quadrado do terreno. Com a aplicação da metodologia proposta ao Estudo de Caso de Águas Claras, no Distrito Federal, observa-se a capacidade preditiva do modelo, evidenciando-o como instrumento de planejamento urbano. _______________________________________________________________________________ ABSTRACT

This paper develops a methodology to estimate the real added value, "a term that designates the valuation of land in a region of implantation or assistance in infrastructure public transportation subway. This methodology was designed from a literature review of the various effects of the implementation of transport systems, where we chose to prioritize the study of the subway infrastructure. Increasing the value of land caused by the improvement of accessibility was highlighted as an important externality of this infrastructure. The method proposed here can be used as a tool of urban planning, the basis for establishing public-private partnerships, or to implement the instruments provided by the urban City Statute (Law no. 10.251/2001), because it allows to determine which hand financial support to be paid by beneficiaries in terms of real estate values. Adopt as necessary conditions for the development of this methodology: the recognition of the recipients of the intervention, which is by definition the area of influence of the project, through the application of geostatistical tools, and the estimation of the value of urban land, the development of model to forecast the impact on the value of the soil, using statistical tools. The estimate of the catchment area is aimed at quantifying the land which received real value from the interpolation Influence Index, calculated by means of land values, and the Index of Access, a result of the inverse of the distance of the centroid of the land to subway stations. The prediction model is generated from multiple linear regression using as independent variables - physical, socio-economic, infrastructure and accessibility, as the dependent variable and the value of square meters of land. With the proposed methodology to the Case Study of Pure Waters, the Federal District, there is the predictive ability of the model, showing it as an instrument of urban planning.